和盛创展强强联手:土地不够 股票凑在一起

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编者|董玉卿

20年来，房地产行业诞生了一批“赌徒”，他们获得了丰厚的回报。这份名单中，有自称“不会算账”的孙宏斌，有走“农村包围城市”路线的碧桂园杨国强，有走标准化复制路线的恒大许家印。还有很多以前不为人知的房地产企业，变成了黑马房地产企业。但也有人因为不敢赌而后悔归来。比如——和盛创展创始人朱孟依，他曾经意识到“销量突破百亿，王石称之为房地产行业真正的航母”。

朱孟依不相信高周转率。翻开和盛创展的财富地图，它的发展离不开“囤地多，周转慢”这几个字。这种源于港资企业的发展模式，在朱孟依得到了完美的应用。2004年之前，和盛创展在全国许多一二线城市的核心区域大量用地，土壤蓄水面积达3000多万平方米。巅峰时期曾与碧桂园、R&F、恒大、雅居乐并称“华南五虎”。2004年，因为销售额首次突破100亿元，还被王石赞道：‘万科不是房地产航母，和盛创展才是中国房地产业真正的航母’。

20年后，“房地产航母”显然被甩在了后面。和盛创展在100亿的销量上停留了5年左右，销售排名也从上一年的前3名倒退到了房地产企业100强的末尾。如今，华南五虎之一的威望已经被很多人遗忘了。但这个梦想正在被朱菊蓉重新点燃。

不到一年半前刚刚上任的朱菊蓉是朱孟依的第三个女儿。作为典型的潮汕家庭，朱家抛弃了传统，将企业传给了女儿。年轻的朱菊蓉是朱孟依的“口袋明珠”，也是和盛和展览的“小姐”。随着她的上任，和盛创展开始向外界传递重新开始的信号。

在上半年房地产行业陷入停滞后，朱菊蓉正试图让和盛创展重回行业前列。

争夺旧改背后的考量

不久前上任的朱菊蓉，改变了“少占土地，慢慢来”的面貌。在过去的两年里，和盛举办了展览，这不仅加速了拍卖市场的土地收购，也为“旧改革”下了很大赌注。

旧房改造，也就是“旧房改造计划”，这几年特别流行。主要是更新改造居住区水、电、光纤等基础设施，建设改造养老、养老、无障碍设施、便民市场等服务设施。

2020年5月9日，北京证券交易所举行成交价数百亿元的土地拍卖。不少地产企业前来猎取，包括融创、中海、平安等频频夺地的将领。然而，在交易即将结束的关键时刻，这块“蛋糕”被隐藏多年的和盛创展拿下，底价6.7万元/平米。

亮点发生在10天后。5月19日，和盛创展在北京楼市再度火爆。以42亿人民币的价格拿下了分庙地块L-39，升水率42.08%，底价76168元/m2，均创下今年北京新高。与此同时，和盛创展以65.4亿元拿下了分庙地块L-41，底价也突破7万元至73912元/平方米。

三起高地板价让很多人为和盛的创作和展览暗暗流汗。尽管和盛创展很快将世茂和金茂开发引入两块地块，但在北京楼市限价的当下，留给和盛创展的利润率并不狭窄。

事实上，对于和盛创展来说，这笔交易带来的利润率比外界想象的要大得多。在分钟寺三块地正式交易之前，和盛创展已经在这里布局了近20年，第一个

投资珠江给人最大的印象就是低调谨慎。珠江投资是朱孟依于1993年在广州成立的一家公司。与在香港注册上市的和盛创展不同，珠江投资是一家在内地注册但未上市的公司。除了房地产业务，它还涉及一些非房地产业务，如一级开发和大型基础设施。在长达30年的商业历史中，人们对公司的商业地图知之甚少，但它却是朱家族工业地图中不可或缺的重要棋子。

珠江投资的存在，给了和盛创展很大的征地操作空间。珠江投资《债券跟踪评级报告》显示，北京嘉福龙承担的土地开发建设补偿一级成本，在和盛创展拍摄的分庙四个地块中高达113亿元。根据挂牌公告中提到的补偿协议，北京嘉福龙房有权收取相关部门返还的土地开发建设补偿费。

这意味着，在“和盛珠江”体系的双向运行下，分庙的高底价将作为珠江投资的一级开发成本价，重新进入和盛体系的口袋。底价越高，珠江投资得到的钱就越多。

这种模式分担了和盛创展高底价的压力。同时，珠江投资一流的开发能力，也使和盛部能够低价收购大量一二线核心土地。

和盛在中国的很多项目都是珠江投资和和盛创展共同开发的，双方的股份均分。在“和盛珠江”中，人才、资本和资源得以交流。现在珠江投资的法定代表人是的二儿子朱。

随着旧改革的重启，事情变得越来越复杂。近两年，“和盛珠江体系”大幅扩大了惠州、天津等二线城市的土地储备，积极发展商业和工业地产，并对一级土地市场进行了干预。2019年，在广州掀起旧城改造热潮之际，和盛频频出展，拿下海珠前进路、乐康村、庐江村、番禺新集村等多项旧城改造项目。2021年，和盛创展以346.67亿元赢得广州最昂贵的旧装修工程。

然而，与此同时，大量的旧房改造项目也对和盛创展的资金提出了更高的要求。据行业分析师介绍，虽然老改造项目利润率相对较大，但每个项目周期也需要3-5年。这种投资大、周期长的发展模式，对资金链的考验很大。

“前浪”的掉队

广州。亦称C

，是合生创展的福地。

2000年之前，广州越秀区的地块被众多房企们炒得火热，朱孟依却以极低的价格囤下了天河区一大片农田，和番禺北部的大片尚未规划的土地。"朱老农"的称号，也自那个时候一炮打响。

以低价买入核心城市土地，囤积数十年后坐享土地红利，这是朱孟依热衷的商业模式。数十年间过去，“朱老农”拿下的一片片荒芜之地，大多变成了一二线城市的黄金靓地。

过去几年间，合生创展打造出诸多豪宅项目，林立在一线城市的核心地段，比如合生·霄云路8号、合生·珠江帝景、合生·东郊别墅、合生·帝景山庄、合生·国际城等。豪宅，成为合生创展的一个显著标签。

低价买入，高价卖出，由囤地带来的溢价，让合生创展成为“闷声赚大钱”的房企代表。自2004年起，合生创展的毛利率便长期保持在30%以上。而长期囤地的模式，也让合生创展有了“隐形地主”的称号。

2020年年报数据显示，合生创展的土地储备约3044万平方米，其中一线城市土储占比80%。而在过去数年，其土储规模一直保持在2000万平方米以上，而在十年前2009年时，合生创展的土储量也一度达到3020万平方米。

然而，囤积的土地规模，也成为合生创展发展路上的绊脚石。合生创展旗下超长开发周期与销售周期的项目也越积越多，销售规模长期停滞不前。AI财经社梳理合生创展2020年财报发现，合生创展现存的81个房产项目中，有三分之一项目仍未完工，其中有近30个项目开发了超过十年仍未完工，最长开发的项目已超过22年。

事实上，早在2010年，国土资源部便在全国范围内集中开展了房地产用地专项整治工作，集中力量清理查处不及时开发建设、囤地炒地、违反法律法规闲置土地等一系列突出问题。即使如此，在开发商眼里，规避的手段依然很多。

上海分析师卢文曦表示，“囤地”很难被界定，按照相关规定，一年土地不停工要罚款，两年不动工要收回。但开发商是聪明的，不是不动，而是动得慢，以此规避问题。而解决这一现象也并不难，以上海为例，当地直接在土地出让合同里规定，企业在拿到土地之后，在一定时限内必须完成结构封顶竣工。

“导致这个现象的症结，无非是两种可能，一是房企觉得在上涨通道中，不想快点卖出去，囤地就成为它快速获取利润的来源。二是2016年-2017年拿的地王，因为限价关系导致利润非常薄，现在拿出来卖有点吃力，企业只能通过时间换空间慢慢卖。”卢文曦说道。

近年来，尽管其土地储备排进前30名，但合生创展的销售额却排在70名左右。自2004年突破百亿元大关以来，合生创展销售额一直停滞不前，2015～2018年的数据分别为99.87亿元、80.89亿元、92.28亿元和149.75亿元。

转变出现在2019年。这一年朱桔榕刚刚上任不久，合生创展的成绩单久违地靓丽了起来，销售额同比增长42%，至212亿。2020年合生创展实现合约销售金额358.34亿元，同比增长53.7%。其中，物业合约销售金额同比上升51%至344.56亿元。

卖房不够，炒股来凑

虽然合生创展是以地产起家，但朱桔榕带给合生创展最大的变化，并不仅仅在于地产业务，更重要的在于合生翻了4倍的股价。

地产圈的投资大佬并不少，比如靠炒股出名的宝能姚振华、被称为 “最牛散户”的海伦堡创始人黄炽恒等，但若论投资成绩，毕业于中国人民大学金融专业的朱桔榕，则是巾帼不让须眉。

朱桔榕上任没多久，合生创展便将股权投资列为主要业务板块。2020年6月30日，合生创展正式宣布将股权投资纳入主要业务活动之一。合生创展表示，股权投资方向主要为高新科技、医疗科技，其中高科技投资是主要股权投资业务。

和许多地产二代一样，朱桔榕尤为偏爱高科技投资，为此不惜砸百亿资金狂买科技股。据统计，自2020年3月起，合生创展陆续购入上市公司股份，包括Sea股份、平安健康股份、平安保险股份、汇丰控股股份、中国移动股份及小米股份等，至2020年末合计斥资约64.2亿港元。

投资科技股，让朱桔榕获得了丰厚回报。2020年1月10日，朱桔榕获任合生创展董事会主席之际，合生创展的股票收盘价仅仅是7港元/股。自2020年以来，合生创展股价一路高升，市值从年初的178亿港元涨至年底的433亿港元，翻了两倍有余。进入2021年，合生创展的股价依旧不改上涨趋势，截至6月10日收盘，公司股价达35.45港元/股。

这也就意味着，自朱桔榕上任之后，合生创展的股价涨幅高达406%，成为地产板块中极为另类的“大牛股”。反映到公司经营层面，2020年，虽然销售规模没有闯进前十，但合生创展的净利润表现却率先挤入了净利润榜单TOP10。投资业务为合生创展贡献80.3亿港元收入；净利润贡献比例更是达到47.8%，甚至超过了地产板块。

年报显示，2020年，合生创展的投资板块收入高达81亿港元。这样的收入构成也造就了合生创展的高毛利，期内毛利约为218.32亿港元，较2019年增长约133.2%，毛利率为64%，较2019年50%水平提高14个百分点。对比房企普遍低于30%的毛利率，合生创展几乎是碾压式的存在。

但在投资收益大增的背面，合生创展的经营现金流和投资现金流却出现了较大的缺口。AI财经社查询年报显示，2020年，合生创展经营性现金流净额为-257.15亿元，是自2015年以来首次转负，投资现金流净额则同样降至-41.92亿元。

虽然炒股浮盈撑起了合生创展收入的大幅增长，但对于合生创展而言，这无疑是极其不稳定的因素。随着朱孟依的隐退，朱桔榕正在逐步打下自己的时代烙印，无论是分钟寺豪掷180亿元拿地，还是挥金数十亿狂扫科技股，不难看出，合生创展此前的沉稳风格正在逐渐褪去。进入地产行业“深水区”，朱桔榕能否挽回合生创展失去的光辉？答案需要时间来给。

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